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[天驥行觀察]疫情語境下,關于房地產開發“以韌補剛”的思考
日期:2020-03-21 16:08:23 點擊次數:100
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2020年伊始,
地產人過了個不一樣的開年:

線下銷售一片蕭條......,
打亂了很多開發商的節奏。

TOP 100房企2月份的銷售業績

創近幾年來的單月銷售最低。

 

2020年伊始,
地產人過了個不一樣的開年:
工地停工、售樓處打烊、買房人宅家,
線下銷售一片蕭條......,
打亂了很多開發商的節奏。
 
TOP 100房企2月份的銷售業績
環比下跌43.8%,
創近幾年來的單月銷售最低。
(注:來源于克而瑞公布數據)
 
連房地產業巨艦——萬科地產的
董事會主席郁亮都說:
“2018年秋季我們提出‘活下去’,
是居安思危。
沒想到,今天‘活下去’
成為特別真實的存在。”
 
意外的現金流“不可抗力”
逼迫房企一邊要應對突發,
一邊坐下來算賬、調整計劃......

天驥行研究結合我司十多年來服務全國開發商的經驗,總結本次疫情下顯現出的供求特點,從不同的角度對房地產行業進行了相關分析,擬分專題向大家分享。
 
今天分享的是:

疫情語境下,房地產開發的“以韌補剛”

2014年以來,中國房地產業已離開高增長的“黃金時代”、進入增速放緩的周期。這些年,專業房地產開發商大都在干兩件事:
 
一件是堅守基業。主要以多年來的開發模式繼續常規房地產業務,其中包含有一些“剛”性的要素。當這些要素上過剛過緊,則項目乃至企業應對極限壓力的能力就偏弱,容易發生脆斷。
 
另一件是謀篇布局、選擇賽道。主要是與房地產業務關聯的新探索,其中包含有利于整體發展的“韌”性因子。有了韌性,則項目和企業耐壓能力增強,因勢利導的可塑性也會提高。
 
當前新冠疫情未散、房地產剛剛全面復工復售,此時探討房地產開發的“剛”“韌”相濟,有著很好的即時感受。對于未來仍將處在不確定性中的房地產業,可做有益參考、借鑒——


 

 
房地產開發第一“剛”
 
 

負債-償債的資金循環

 
房地產是典型的資金密集型行業,高負債、舉債發展幾乎是業界常態,業內負債率基本都在70%以上。高負債率下,對于現金流具有極強的依賴性,整行業都存在著償債壓力大的剛性特點。
 
此時,誰能擁有充沛的現金流、資金上有抗壓韌性,誰就能抵擋住疫情帶來的極端時刻“壓力測試”,待疫情結束時、如期迎來春天。
 
但這資金循環上的韌性,從何而來?
 
就單盤操作而言,可做的主要是采取防御性措施,如打折促銷、出售股權等。
就多項目開發或房地產企業整體運作而言,則可綜合考量短期需求和中長期發展,在有息杠桿已再難可加的環境下,進行騰挪、調整,增加資金循環上的韌性。具體可操作的建議如下:

  

 

 
房地產開發第二“剛”
 
 

項目位置對價值的絕對作用

 
“位置、位置,還是位置”是房地產業的一條價值鐵律。不可移動的房地產,位置幾乎說明了一切,具有難以撼動的剛性。
 
一般而言,能改變項目位置剛性的,主要是被動地依賴外部市政環境的改善,比如開通了地鐵、新建了學校/醫院/大商場......。因此,“基建”利好,對項目價值的提升通常是正向、 絕對的。
 
2020年,在基建利好端,不僅有我們熟悉的“大基建年”,還有“新基建”、俗稱“數字地產”的頻頻出現。預示著基建利好到了細分、精準對接的時代。
 
與此同時,在房地產消費端,疫情讓很多人提前感受了5G時代將普及的“萬物互聯”場景——“云辦公”、“云課堂”甚至“云逛街”、“云聚會”等等,都被扎扎實實實操了一遍;疫情還讓“好的小區服務不僅保養房子、還保養人”、“好的物業管理可保命”等身邊事廣為傳播......。
 
疫情語境下,突圍位置剛性,比以往有了更為清晰、可操作性的方向。

根據天驥行研究的總結,一項房地產開發的價值定位,可以基于位置,附加一些高于位置、抹平位置差的加分項,改變價值構成。具體如下圖示意:

 

 
房地產開發第三“剛”
 
 

房地產開發的產品相對固化

 
房地產不僅具有“搬不走”的位置剛性,而且所開發的產品——空間,也有一旦按圖紙開建、很難逆改的剛性特征。因此,專業的房地產開發歷來均非常重視從拿地前就開始的全程策劃、準確定位,以避免開工后調改所帶來的大量資金損失、時間損失。
 
以下,我們圍繞三種視角下的房地產產品,提出在產品設計、產品開發方面“以韌補剛”的思考:

1、疫情帶出的產品痛點:物理空間

傳統的房地產開發,很多遵循“建成-銷售-交付-開發結束”的短周期模式。開發和銷售的都是房子——物理空間。

這種情況下,提高產品韌性主要靠前期策劃和方案設計環節更全面、細致,為買家的個性化需求預留改造彈性。

本次疫情,很多人在連續多日、24小時宅家的經歷中,暴露出很多對物理空間的使用痛點。圍繞“健康”需求,值得房地產開發商、設計工作者參考借鑒的細節,可以在空間設計中注意、改善:

 
——外玄關:滿足凈臟分區、進門消殺的過渡空間;安放寵物、臨時需要外人幫忙飼養
——餐廚一體化:滿足家庭多人聚餐的可增擴空間;滿足多人參與炊廚操作的空間
——收納空間:滿足囤菜囤物的收納需求
——衛生間設計:防止上下樓層病毒傳播的衛生間地漏設計、氣密性設計
——房中套房、雙鑰匙房:為居家隔離的家庭成員、或老人而設計的相對獨立起居空間。
——參考、對標一些國際化認證:如“WELL健康住宅認證標準”,2015年正式引入中國。目前國內僅有小部分高端酒店、辦公、公寓、住宅做過WELL認證。

2、?疫情凸顯的產品需求:場景空間

疫情期間,宅家的人們深切體驗了互聯生活:云辦公、云課堂、云逛街......。這些情形,還將在5G時代更加普遍、愈演愈烈。

作為承載空間,房地產產品成為多種場景的發生地,配合“場景”需求而進行產品設計,將是必然趨勢。這些場景要點,如:

——業主進社區全程無物理接觸場景下的智能安防設計;
——適合云辦公、云課堂場景的空間設計。具體要求互聯網信號的連續(5G小基站的位置設計)、與家庭其他成員活動的分隔等。
——適合居家運動、孩子上體育課場景且不干擾鄰居的空間設計。如樓板隔音設計、陽臺健身空間等。
——適合聯網直播、主播操作場景需要的工作間設計。

3、疫情啟示的新價值:供求交互平臺


在房地產增量時代,開發商習慣于在“建房-賣房-交付使用-開發結束”的模式中快速滾動,以負債-償債式資金循環驅動攻城略地。但進入存量時代,則應跳出傳統認知、尋求空間銷售價值之外的其它產品價值。

對此,國內已有先行的專業開發商提出了“空間即服務”的理念。其價值邏輯即是:房地產開發的產品,不僅是鋼筋水泥圍起來的物理空間,也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平臺”,服務與被服務持續發生的場合。

當前,5G時代馬上到來,人們的生活、商務辦公等活動都會更加智慧化、數字化,數據留存也將無時無刻地存在。房子建成交付后,將同一小區居民的數據集合起來進行分析、利用,就能發揮“投其所好”、精準服務的巨大生產力!

而此次疫情期間,這種云消費的能量已經初現威力。

因此,只要房地產開發商、物業管理者認真看待這一價值,在項目開發之初就聯合數據中心、服務平臺等,進行軟硬件的適配設計、前置設計,那么,待房產交付使用后,源源不斷的數據就可轉變為可量化的云上數據資產。真正實現“物業是金礦”!

咨詢熱線:0755-83588318
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[天驥行觀察]疫情語境下,關于房地產開發“以韌補剛”的思考
發布時間:2020-03-21 16:08:23
2020年伊始,
地產人過了個不一樣的開年:

線下銷售一片蕭條......,
打亂了很多開發商的節奏。

TOP 100房企2月份的銷售業績

創近幾年來的單月銷售最低。

 

2020年伊始,
地產人過了個不一樣的開年:
工地停工、售樓處打烊、買房人宅家,
線下銷售一片蕭條......,
打亂了很多開發商的節奏。
 
TOP 100房企2月份的銷售業績
環比下跌43.8%,
創近幾年來的單月銷售最低。
(注:來源于克而瑞公布數據)
 
連房地產業巨艦——萬科地產的
董事會主席郁亮都說:
“2018年秋季我們提出‘活下去’,
是居安思危。
沒想到,今天‘活下去’
成為特別真實的存在。”
 
意外的現金流“不可抗力”
逼迫房企一邊要應對突發,
一邊坐下來算賬、調整計劃......

天驥行研究結合我司十多年來服務全國開發商的經驗,總結本次疫情下顯現出的供求特點,從不同的角度對房地產行業進行了相關分析,擬分專題向大家分享。
 
今天分享的是:

疫情語境下,房地產開發的“以韌補剛”

2014年以來,中國房地產業已離開高增長的“黃金時代”、進入增速放緩的周期。這些年,專業房地產開發商大都在干兩件事:
 
一件是堅守基業。主要以多年來的開發模式繼續常規房地產業務,其中包含有一些“剛”性的要素。當這些要素上過剛過緊,則項目乃至企業應對極限壓力的能力就偏弱,容易發生脆斷。
 
另一件是謀篇布局、選擇賽道。主要是與房地產業務關聯的新探索,其中包含有利于整體發展的“韌”性因子。有了韌性,則項目和企業耐壓能力增強,因勢利導的可塑性也會提高。
 
當前新冠疫情未散、房地產剛剛全面復工復售,此時探討房地產開發的“剛”“韌”相濟,有著很好的即時感受。對于未來仍將處在不確定性中的房地產業,可做有益參考、借鑒——


 

 
房地產開發第一“剛”
 
 

負債-償債的資金循環

 
房地產是典型的資金密集型行業,高負債、舉債發展幾乎是業界常態,業內負債率基本都在70%以上。高負債率下,對于現金流具有極強的依賴性,整行業都存在著償債壓力大的剛性特點。
 
此時,誰能擁有充沛的現金流、資金上有抗壓韌性,誰就能抵擋住疫情帶來的極端時刻“壓力測試”,待疫情結束時、如期迎來春天。
 
但這資金循環上的韌性,從何而來?
 
就單盤操作而言,可做的主要是采取防御性措施,如打折促銷、出售股權等。
就多項目開發或房地產企業整體運作而言,則可綜合考量短期需求和中長期發展,在有息杠桿已再難可加的環境下,進行騰挪、調整,增加資金循環上的韌性。具體可操作的建議如下:

  

 

 
房地產開發第二“剛”
 
 

項目位置對價值的絕對作用

 
“位置、位置,還是位置”是房地產業的一條價值鐵律。不可移動的房地產,位置幾乎說明了一切,具有難以撼動的剛性。
 
一般而言,能改變項目位置剛性的,主要是被動地依賴外部市政環境的改善,比如開通了地鐵、新建了學校/醫院/大商場......。因此,“基建”利好,對項目價值的提升通常是正向、 絕對的。
 
2020年,在基建利好端,不僅有我們熟悉的“大基建年”,還有“新基建”、俗稱“數字地產”的頻頻出現。預示著基建利好到了細分、精準對接的時代。
 
與此同時,在房地產消費端,疫情讓很多人提前感受了5G時代將普及的“萬物互聯”場景——“云辦公”、“云課堂”甚至“云逛街”、“云聚會”等等,都被扎扎實實實操了一遍;疫情還讓“好的小區服務不僅保養房子、還保養人”、“好的物業管理可保命”等身邊事廣為傳播......。
 
疫情語境下,突圍位置剛性,比以往有了更為清晰、可操作性的方向。

根據天驥行研究的總結,一項房地產開發的價值定位,可以基于位置,附加一些高于位置、抹平位置差的加分項,改變價值構成。具體如下圖示意:

 

 
房地產開發第三“剛”
 
 

房地產開發的產品相對固化

 
房地產不僅具有“搬不走”的位置剛性,而且所開發的產品——空間,也有一旦按圖紙開建、很難逆改的剛性特征。因此,專業的房地產開發歷來均非常重視從拿地前就開始的全程策劃、準確定位,以避免開工后調改所帶來的大量資金損失、時間損失。
 
以下,我們圍繞三種視角下的房地產產品,提出在產品設計、產品開發方面“以韌補剛”的思考:

1、疫情帶出的產品痛點:物理空間

傳統的房地產開發,很多遵循“建成-銷售-交付-開發結束”的短周期模式。開發和銷售的都是房子——物理空間。

這種情況下,提高產品韌性主要靠前期策劃和方案設計環節更全面、細致,為買家的個性化需求預留改造彈性。

本次疫情,很多人在連續多日、24小時宅家的經歷中,暴露出很多對物理空間的使用痛點。圍繞“健康”需求,值得房地產開發商、設計工作者參考借鑒的細節,可以在空間設計中注意、改善:

 
——外玄關:滿足凈臟分區、進門消殺的過渡空間;安放寵物、臨時需要外人幫忙飼養
——餐廚一體化:滿足家庭多人聚餐的可增擴空間;滿足多人參與炊廚操作的空間
——收納空間:滿足囤菜囤物的收納需求
——衛生間設計:防止上下樓層病毒傳播的衛生間地漏設計、氣密性設計
——房中套房、雙鑰匙房:為居家隔離的家庭成員、或老人而設計的相對獨立起居空間。
——參考、對標一些國際化認證:如“WELL健康住宅認證標準”,2015年正式引入中國。目前國內僅有小部分高端酒店、辦公、公寓、住宅做過WELL認證。

2、?疫情凸顯的產品需求:場景空間

疫情期間,宅家的人們深切體驗了互聯生活:云辦公、云課堂、云逛街......。這些情形,還將在5G時代更加普遍、愈演愈烈。

作為承載空間,房地產產品成為多種場景的發生地,配合“場景”需求而進行產品設計,將是必然趨勢。這些場景要點,如:

——業主進社區全程無物理接觸場景下的智能安防設計;
——適合云辦公、云課堂場景的空間設計。具體要求互聯網信號的連續(5G小基站的位置設計)、與家庭其他成員活動的分隔等。
——適合居家運動、孩子上體育課場景且不干擾鄰居的空間設計。如樓板隔音設計、陽臺健身空間等。
——適合聯網直播、主播操作場景需要的工作間設計。

3、疫情啟示的新價值:供求交互平臺


在房地產增量時代,開發商習慣于在“建房-賣房-交付使用-開發結束”的模式中快速滾動,以負債-償債式資金循環驅動攻城略地。但進入存量時代,則應跳出傳統認知、尋求空間銷售價值之外的其它產品價值。

對此,國內已有先行的專業開發商提出了“空間即服務”的理念。其價值邏輯即是:房地產開發的產品,不僅是鋼筋水泥圍起來的物理空間,也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平臺”,服務與被服務持續發生的場合。

當前,5G時代馬上到來,人們的生活、商務辦公等活動都會更加智慧化、數字化,數據留存也將無時無刻地存在。房子建成交付后,將同一小區居民的數據集合起來進行分析、利用,就能發揮“投其所好”、精準服務的巨大生產力!

而此次疫情期間,這種云消費的能量已經初現威力。

因此,只要房地產開發商、物業管理者認真看待這一價值,在項目開發之初就聯合數據中心、服務平臺等,進行軟硬件的適配設計、前置設計,那么,待房產交付使用后,源源不斷的數據就可轉變為可量化的云上數據資產。真正實現“物業是金礦”!

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