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[天驥行觀察]疫情語境下,對房地產宏觀走向的思考
日期:2020-03-10 14:31:53 點擊次數:100
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       “新冠肺炎”這個字眼,擾大家快100天了??谡?、消毒液、體溫槍測溫......,我們都相處習慣了。
       2020年第一季度,還剩20天就結束了。盡管防疫、疫情數據仍是每天必看,但新一年的經濟生活已經在身邊蘇醒、躍動!
      
房地產這艘產業巨輪,正緩緩劃入一段與春節前判若兩境的“黑天鵝水域”。
      
在這里,我們會經歷什么?


        天驥行研究結合我司在2003年非典期間的房地產策劃和銷售代理經歷,通過與此次疫情以來行業動態的對比,從不同的角度對房地產行業進行了相關分析、思考,擬分專題一一向大家分享。
       今天分享的專題是,對2020年房地產宏觀走向的思考:

 

1、十七年前的房地產記憶

        說到疫情,我們自然會與2003年那場非典之戰相聯系。
       十七年前,天驥行在國內房地產銷售和策劃一線,從各項目的服務顧問、代理操盤中,點點滴滴地正經歷著“非典黑天鵝”之下房地產行業邁進“黃金時代”的行情。
       對當時的一些特點,仍記憶猶新:

  • 彼時,溫州炒房團羽翼漸豐,從上海江浙快速轉戰大江南北、斬獲收益......。后“團購”營銷經工具化提煉,余風吹衍至今。

  • 彼時,在貨幣寬松的背景下,在“房價已經很高、肯定馬上跌”的質疑聲中,單個項目、一片項目、乃至全國上演了一場轟轟烈烈的樓市高歌。中國樓市看漲派日益壯大。

  • 彼時,國土資源部緊急調控土地市場,一道道整治土地市場的“金牌”接踵而至,土地按指標減量供應成為主流,“地王”頻頻誕生。“搶地開發”逐漸被開發商“適應”,“買房升值”也在一次次開盤定價中被坐實。......
     

2、十七年間,房地產宏觀行情的走勢脈絡

        十七年后的今天,和“彼時”相似的環境若隱若現。2020年,房地產會朝什么方向動作?
        以下,我們從一個影響“錢,值不值錢?”的數據——“隱性負利率”說起,回顧、梳理國內房地產的行情脈絡:


從數據可見,我們目前正處在十七年來的第四個“隱性負利率”周期,此前的每一次“隱性負利率”周期,樓市都走出過顯著的漲勢(見本文后面的匯總表)。

與前三個“隱性負利率”周期相比,本次周期的特點:

  • 歷時時間長。已經持續了4年,且預計2020年仍然繼續。

  • 市場與政策的博弈更微細。樓市繼續遵循前幾個周期表現的上漲規律,但步伐膠著。反映在具體項目日常的營銷工作上,則感受到比以往更多的不確定性。

  • 地區、城市分化顯著。“房住不炒”原則下的分城施策、買房人對城市吸引力的再評估等等,拉大了樓市成交差距。致使有的地方還在“去庫存”的路上艱難權衡何時脫離土地財政,有的地方卻因樓價太高、成交火爆而發愁流失人才力等難題。

以下,是天驥行研究對非典以來各周期房地產宏觀走向的匯總:


 


3、2020年,關于房地產宏觀走向的幾個判斷和預期

2020的春節,房地產行業既經歷了工地停工、售樓處停開的非??简?;也迎來了“央媽1.2萬億元逆回購確保充足流動性”、“22個省市地方政府47萬億元年度大手筆投資計劃”等利好消息。

對于2020年,我們預期房地產宏觀走向上有以下幾個突出表現:

 

3.1市場需求穩增不輟

當前環境下,房地產的保值特性還是市場認知主流。因此,純市場行為而言,疫情后的樓市需求將如期釋放,加上各商業銀行、地方政府,基本上都有希望房地產恢復增長、保持增長的內在需求。故,預期全國房地產成交大概率將走出量價齊漲的行情。
但,還有個牽制市場量價齊漲的不確定因素——高層監控尺度:
從近期駐馬店、廣州等城市地方政策“一日游”等現象來看,目前省一級層面還在牢牢把關,防止流動性、復工利好等“經濟暖風”吹向敏感的樓市。


3.2 調控政策局地高壓

“隱性負利率”已經存在4年之久了,之所以沒有重蹈2003年非典后房價大漲的覆轍,與“房住不炒”的國家定性有很大關系。
盡管地方政府有促經濟發展的動力、老百姓有置業防通脹的熱情,但“房住不炒”一時不松,對樓市熱度的防控就硬性存在。
預期“房價漲幅”仍將是決定施策松緊度的準繩,在房價上漲過快的地方或時段,依然有可能遭遇高壓調控。


3.3 地區分化再度加碼

疫情期間,不同城市在管理水平、城市配套、醫療資源等軟硬件上的比較和差別,被宅在家里的人們高清化“看”到,相當于給買房人們上了一堂全國視野下、“擇城而居”比選課。
預期表現優秀者、資源配套充足的地區和各省核心城市,將獲得置業好感度加分、吸引更多投資;而疫情中讓人缺乏安全感、宅家“體驗感”差的四五線等城市,則會面臨短期損失鼠年返鄉置業群、中長期流失樓市購買力的問題。
這一新的分化效應,將在今年各地樓市恢復正常運營時、快速顯現。


3.4 房地產對接“大基建”年仍有良機

最近,各省市相繼發布了2020年度重大項目投資計劃。“大規模投資”如疫情陰霾下的耀目陽光、引人振奮。無疑,2020年,將是個“大基建”年。
細看投資計劃中的項目構成,“新基建”占據了表述主角。3月4日,中央政治局常務委員會上,也特別把“新基建”單列強調。說明2020的“大基建”,此“基建”、已非往日“基建”。


那么,從房地產行業的角度,應怎樣理解“大基建”和其中的對接機會呢?
 

  • 首先,分辨清楚2020年的“大基建”包含兩大類:傳統基建,簡言即以“鐵(路)公(路)基”為代表、與鋼筋水泥密切相關;新基建,以5G、工業互聯網、物聯網、大數據中心、人工智能等為代表,與戰略新興領域有關。
  • 其次,理解目前大基建的主力仍然是傳統基建:2020年,“新基建”的勢頭雖然高漲、在某些省市的比重有所提高,但還不足以成基建主力(注:根據國泰君安研究所信息,“新基建”項目在逾17萬億的PPP項目庫中不足1000億元、僅占0.5%)。政府主要還會以傳統基建為主來托底經濟。即在基建投資分布上,傳統基建仍然是2020年主流。
  • 第三,精準研究兩類基建的具體項目和動向,創新發掘房地產與其對接的方式和機會。例如:對接“傳統基建”:沿著后疫情時期、全民大康養的消費趨勢,對傳統基建惠顧之地篩潛撿漏,主動參與資源稟賦優異、價值被低估地區的開發。對接“新基建”:立足操盤城市房地產項目所具備的消費“端口”優勢,在物業管理、社區服務中引入新基建、布局新賽道,以做深老業務、拉長企業在房地產產業鏈上的獲利段。

咨詢熱線:0755-83588318
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發布時間:2020-03-10 14:31:53

       “新冠肺炎”這個字眼,擾大家快100天了??谡?、消毒液、體溫槍測溫......,我們都相處習慣了。
       2020年第一季度,還剩20天就結束了。盡管防疫、疫情數據仍是每天必看,但新一年的經濟生活已經在身邊蘇醒、躍動!
      
房地產這艘產業巨輪,正緩緩劃入一段與春節前判若兩境的“黑天鵝水域”。
      
在這里,我們會經歷什么?


        天驥行研究結合我司在2003年非典期間的房地產策劃和銷售代理經歷,通過與此次疫情以來行業動態的對比,從不同的角度對房地產行業進行了相關分析、思考,擬分專題一一向大家分享。
       今天分享的專題是,對2020年房地產宏觀走向的思考:

 

1、十七年前的房地產記憶

        說到疫情,我們自然會與2003年那場非典之戰相聯系。
       十七年前,天驥行在國內房地產銷售和策劃一線,從各項目的服務顧問、代理操盤中,點點滴滴地正經歷著“非典黑天鵝”之下房地產行業邁進“黃金時代”的行情。
       對當時的一些特點,仍記憶猶新:

  • 彼時,溫州炒房團羽翼漸豐,從上海江浙快速轉戰大江南北、斬獲收益......。后“團購”營銷經工具化提煉,余風吹衍至今。

  • 彼時,在貨幣寬松的背景下,在“房價已經很高、肯定馬上跌”的質疑聲中,單個項目、一片項目、乃至全國上演了一場轟轟烈烈的樓市高歌。中國樓市看漲派日益壯大。

  • 彼時,國土資源部緊急調控土地市場,一道道整治土地市場的“金牌”接踵而至,土地按指標減量供應成為主流,“地王”頻頻誕生。“搶地開發”逐漸被開發商“適應”,“買房升值”也在一次次開盤定價中被坐實。......
     

2、十七年間,房地產宏觀行情的走勢脈絡

        十七年后的今天,和“彼時”相似的環境若隱若現。2020年,房地產會朝什么方向動作?
        以下,我們從一個影響“錢,值不值錢?”的數據——“隱性負利率”說起,回顧、梳理國內房地產的行情脈絡:


從數據可見,我們目前正處在十七年來的第四個“隱性負利率”周期,此前的每一次“隱性負利率”周期,樓市都走出過顯著的漲勢(見本文后面的匯總表)。

與前三個“隱性負利率”周期相比,本次周期的特點:

  • 歷時時間長。已經持續了4年,且預計2020年仍然繼續。

  • 市場與政策的博弈更微細。樓市繼續遵循前幾個周期表現的上漲規律,但步伐膠著。反映在具體項目日常的營銷工作上,則感受到比以往更多的不確定性。

  • 地區、城市分化顯著。“房住不炒”原則下的分城施策、買房人對城市吸引力的再評估等等,拉大了樓市成交差距。致使有的地方還在“去庫存”的路上艱難權衡何時脫離土地財政,有的地方卻因樓價太高、成交火爆而發愁流失人才力等難題。

以下,是天驥行研究對非典以來各周期房地產宏觀走向的匯總:


 


3、2020年,關于房地產宏觀走向的幾個判斷和預期

2020的春節,房地產行業既經歷了工地停工、售樓處停開的非??简?;也迎來了“央媽1.2萬億元逆回購確保充足流動性”、“22個省市地方政府47萬億元年度大手筆投資計劃”等利好消息。

對于2020年,我們預期房地產宏觀走向上有以下幾個突出表現:

 

3.1市場需求穩增不輟

當前環境下,房地產的保值特性還是市場認知主流。因此,純市場行為而言,疫情后的樓市需求將如期釋放,加上各商業銀行、地方政府,基本上都有希望房地產恢復增長、保持增長的內在需求。故,預期全國房地產成交大概率將走出量價齊漲的行情。
但,還有個牽制市場量價齊漲的不確定因素——高層監控尺度:
從近期駐馬店、廣州等城市地方政策“一日游”等現象來看,目前省一級層面還在牢牢把關,防止流動性、復工利好等“經濟暖風”吹向敏感的樓市。


3.2 調控政策局地高壓

“隱性負利率”已經存在4年之久了,之所以沒有重蹈2003年非典后房價大漲的覆轍,與“房住不炒”的國家定性有很大關系。
盡管地方政府有促經濟發展的動力、老百姓有置業防通脹的熱情,但“房住不炒”一時不松,對樓市熱度的防控就硬性存在。
預期“房價漲幅”仍將是決定施策松緊度的準繩,在房價上漲過快的地方或時段,依然有可能遭遇高壓調控。


3.3 地區分化再度加碼

疫情期間,不同城市在管理水平、城市配套、醫療資源等軟硬件上的比較和差別,被宅在家里的人們高清化“看”到,相當于給買房人們上了一堂全國視野下、“擇城而居”比選課。
預期表現優秀者、資源配套充足的地區和各省核心城市,將獲得置業好感度加分、吸引更多投資;而疫情中讓人缺乏安全感、宅家“體驗感”差的四五線等城市,則會面臨短期損失鼠年返鄉置業群、中長期流失樓市購買力的問題。
這一新的分化效應,將在今年各地樓市恢復正常運營時、快速顯現。


3.4 房地產對接“大基建”年仍有良機

最近,各省市相繼發布了2020年度重大項目投資計劃。“大規模投資”如疫情陰霾下的耀目陽光、引人振奮。無疑,2020年,將是個“大基建”年。
細看投資計劃中的項目構成,“新基建”占據了表述主角。3月4日,中央政治局常務委員會上,也特別把“新基建”單列強調。說明2020的“大基建”,此“基建”、已非往日“基建”。


那么,從房地產行業的角度,應怎樣理解“大基建”和其中的對接機會呢?
 

  • 首先,分辨清楚2020年的“大基建”包含兩大類:傳統基建,簡言即以“鐵(路)公(路)基”為代表、與鋼筋水泥密切相關;新基建,以5G、工業互聯網、物聯網、大數據中心、人工智能等為代表,與戰略新興領域有關。
  • 其次,理解目前大基建的主力仍然是傳統基建:2020年,“新基建”的勢頭雖然高漲、在某些省市的比重有所提高,但還不足以成基建主力(注:根據國泰君安研究所信息,“新基建”項目在逾17萬億的PPP項目庫中不足1000億元、僅占0.5%)。政府主要還會以傳統基建為主來托底經濟。即在基建投資分布上,傳統基建仍然是2020年主流。
  • 第三,精準研究兩類基建的具體項目和動向,創新發掘房地產與其對接的方式和機會。例如:對接“傳統基建”:沿著后疫情時期、全民大康養的消費趨勢,對傳統基建惠顧之地篩潛撿漏,主動參與資源稟賦優異、價值被低估地區的開發。對接“新基建”:立足操盤城市房地產項目所具備的消費“端口”優勢,在物業管理、社區服務中引入新基建、布局新賽道,以做深老業務、拉長企業在房地產產業鏈上的獲利段。

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